不動産のことなら賃貸、建築、管理、売買まで何でもご相談ください

＜１．任意売却とは？＞ 

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を売却する手続きです。

　住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。金融機関は融資の担保として、不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売却するときには抵当権などを解除（登記を抹消）してもらうことが必要です。

　抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。

　このようなときに、金融機関など（債権者、抵当権者）の合意を得たうえで売却を行い、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。

　もし、あなたが何らかの事情で住宅ローンなど借入金の返済ができなくなったとき、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをします。この競売によってあなたの不動産が処分される前に、金融機関に任意売却による処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探します。

　任意売却は、金融機関にとっても「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。そのぶん、あなたには「任意売却が終わったあとの残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話し合いによって、あなたの引越し費用などを手当てしてもらえることもあります。

＜２．任意売却のメリットデメリット＞ 

メリット

　任意売却することにより市場価格に近い価格で販売できる

　債権者へより多くの返済が可能となる

　一般の売却と同じ方法で販売するので近隣に秘密にできる

　任意売却後の債務の返済も柔軟に対応してもらえる

デメリット

任意売却をすると、いわゆるブラックリストに登録されます。

　もっとも、任意売却決定時ではなく、住宅ローンを滞納した時点で登録されますので、ほとんどの場合、任意売却を検討している時点で

　ブラックリストにはすでに登録されているとは思います。

＜３．任意売却と競売＞ 

＜競売＞

売却価格が市価より大幅に安い

住宅ローンがあまり返済できない 

＜任意売却＞

売却価格が市価に近い価格

競売より多くの住宅ローンが返済できる 

競売で落札された場合、市価より大幅に安く売却されるケースが多々あります。

債権者、債務者、購入者（競落人）が協力せずに物件を取引するため、以下のような不安材料あり、それを考慮した価格となるからです。

● 居住者の協力が得られないため物件の状況が把握できない

● 登記上に競売で売却されたことが明記される

● 落札後に居住者に占有される可能性がある

売却代金は全て住宅ローンの返済に充てられますが、安価で取引されれば返済できる額も少なくなり、多額の住宅ローンが残ることになります。

対して任意売却の場合は、市価とほぼ変わらない価格で売却することが可能です。

債権者、債務者、購入者が協力し売却するため、以下のように競売での不安材料が発生しないためです。

● 物件の状態が把握できる、事前に内覧できるケースがほとんど

● 通常の売買と変わらないため、登記上にキズが残らない

● 売買契約後も占有の心配がなくスムーズな引渡しができる

このように任意売却は販売活動から引渡しまでは通常の不動産売買と変わらないため、市価と比較して極端に安価になるといったケースはほとんどありません。

競売のときより高額で売却できるため、返済できる住宅ローンの額も多くなり、債務を減らすことが可能です。

＜４．任意売却の流れ＞ 

　 （１）金融機関 （窓口銀行）からの督促 

（２）当社への連絡（専門スタッフがすぐに伺います） 

（３）専任媒介契約の締結

お客様と担当業者との間で物件販売の契約を結びます。

（通常の売買と同じ） 

（４）金融機関へ書類を提出

（５）金融機関より売出価格 が提示されます。

（６）販売活動の開始

担当業者のホームページやレインズ（不動産業者間のデータベース）などへ積極的に登録を行い、販売をしていきます。

   （通常の販売方法と同じです。）

（７）買主様より買付証明書を受理

　　（通常の販売方法と同じです） 

（８）売買契約の締結

　　（通常の販売方法と同じです） 

（９）債権者との交渉

抵当権全額の抹消の協議

応諾していただける「配分表」の作成 

（１０）債権者との合意

　　　抵当権の抹消、差押えの解除 

（１１）債権者との残債務の返済方法の決定

　　　（残った債務に関しては当社が、なるべくお客様に有利な方法で返済を交渉いたします） 

（１２）決済・所有権移転、引き渡し

　　　（通常の売却と同じです） 

（１３）ローンからの解放　　再スタート 

10年以内には新しいマイホームの購入が可能となります。

住宅ローンの返済が困難な方、金融機関から督促状が届いた方、まずは当社専門スタッフにご連絡ください。

→お問合せはこちら

0120-135-766

営業時間／9:00～20:00（水曜日定休）

お問合せ